Ustawa o własności lokali obowiązuje co prawda już od prawie 30 lat, ale dopiero niedawno Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 20 października 2022 roku (sygn. akt: III CZP 111/22) wyjaśnił wątpliwości wielu Sądów powszechnych co do charakteru roszczenia Wspólnoty Mieszkaniowej odnośnie zapłaty kosztów zarządu nieruchomością wspólną, po ustaniu wspólności majątkowej i o braku istnienia solidarności biernej pozwalającej na pozywanie obu małżonków o całość zadłużenia względem Wspólnoty.

Zgodnie z tezą ww. Uchwały „Odpowiedzialność byłych małżonków będących współwłaścicielami lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, który uprzednio wchodził w skład ich majątku wspólnego, za zobowiązania wobec wspólnoty mieszkaniowej powstałe po ustaniu wspólności majątkowej małżeńskiej z tytułu wydatków i ciężarów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w innych przychodach, jest odrębną odpowiedzialnością każdego z nich w zakresie odpowiadającym ich udziałom w nieruchomości wspólnej, ustalonym zgodnie z art. 3 ust. 3a ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1048).”

Powyższe ustalenie wpływa na procesy prowadzone przez Wspólnoty Mieszkaniowe, ale również wpływa na sposób naliczania przez Wspólnoty Mieszkaniowe należności byłym małżonkom po ustaleniu, że doszło do rozwodu, względnie po uzyskaniu informacji o istniejącej pomiędzy małżonkami rozdzielności majątkowej, która również powoduje powstanie pomiędzy małżonkami udziałowej współwłasności nieruchomości.

Zwrócić jednakże należy uwagę, że dopóki małżeństwo lub wspólność ustawowa istnieje Wspólnoty Mieszkaniowe powinny kierować pozwy solidarnie w stosunku do obu małżonków, dzięki czemu będą w przyszłości nawet w przypadku orzeczenia rozwodu lub ustanowienia wspólności majątkowej dochodzić swoich należności z majątków odrębnych małżonków, jak również z majątku wspólnego byłych małżonków, w tym zazwyczaj najcenniejszego składnika –  udziału w nieruchomości lokalowej.

Czasami okoliczność rozwodu nie jest jednak ujawniana w księdze wieczystej nieruchomości lokalowej, ani nawet nie są publikowane ostrzeżenia w dziale III księgi wieczystej, przez co Wspólnota nie wie de facto, że wspólność ustawowa ustała i należy kierować do dwóch członków wspólnoty odrębne – już nie solidarne – roszczenia. Zawsze w przypadku wątpliwości należy przede wszystkim zwrócić się do organów państwowych o ustalenie okoliczności ustania wspólności majątkowej, jednakże gdyby wątpliwości nadal istniały lub nie udało się tego ustalić, należy rozważyć skierowanie pozwu o zapłatę w udziałach po ½ przeciwko obu byłym małżonkom, co pozwoli Wspólnocie uniknąć powstanie dylematu przed Sądem rozpoznającym sprawę, analogicznym jak powstały w sprawie III CZP 111/22.

Wskazać jednakże należy, że każda sytuacja faktyczna i prawna powinna być indywidualnie oceniana, gdyż może wystąpić taki stan, że konieczne okaże się skierowanie trzech pozwów, jednego solidarnie w stosunku do małżonków za okres trwania wspólności majątkowej, a dwóch osobnych względem małżonków za okres już po prawomocnym rozwodzie stron, orzeczeniu rozdzielności majątkowej pomiędzy Stronami przez Sąd lub zawarciu umowy małżeńskiej majątkowej wprowadzającej ustrój rozdzielności majątkowej pomiędzy małżonkami (tzw. intercyzy).

Kancelaria często reprezentuje Wspólnoty Mieszkaniowe w postępowaniach windykacyjnych, dzięki czemu zna mechanizmy zapobiegające powstawaniu wątpliwości przy naliczeniach i kierowaniu pozwów o zapłatę. Zapraszamy do kontaktu z naszymi prawnikami, jeżeli jesteście Państwo zainteresowani szybkim i sprawnym prowadzeniem swoich postępowań windykacyjnych w imieniu Wspólnot.

Kancelaria Adwokacka Hindemith Nobis

adwokat Piotr Hindemith +48 501 563 240 piotr@hindemith.pl

adwokat Aleksander Nobis +48 792 010 008 aleksander.nobis@adwokatura.pl

Stan prawny: 19 grudnia 2022 roku