Już ponad 10 lat minęło od wprowadzenia w Polsce przepisów dotyczących ochrony praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego popularnie zwane ustawą deweloperską. Rynek mieszkaniowy przez ostatnie 10 lat zmienił się i zweryfikował dotychczas obowiązującą ustawę z dnia 16 września 2011 roku. W wyniku prac nad nowymi rozwiązaniami i dostosowaniem do potrzeb rynku przepisów prawa, rozpoczęto pracę nad nowymi regulacjami, które z dniem 1 lipca 2022 roku zastąpią dotychczasowe przepisy. Z tym dniem wejdzie w życie ustawa z dnia 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym.
Zmianami objęto uznawany za główny mankament poprzednio obowiązującej regulacji, tj. zakres jej zastosowania. Obecna ustawa ma bowiem w praktyce zastosowanie jedynie do umów zawieranych przez dewelopera przed zakończeniem inwestycji (uzyskanie pozwolenia na użytkownie/zgłoszenia zakończenia procesu budowlanego). Często jednak deweloperzy chcąc maksymalizować zyski w związku z rosnącymi cenami nieruchomości w stanie deweloperskim gotowymi do zamieszkania, dokonywali ostatnich sprzedaży już po zakończeniu budowy i wyodrębnieniu własności lokalu, co częściowo wpływało na zmniejszenie ochrony przyznawanej konsumentowi.
Nowa ustawa deweloperska rozszerza zakres stosowania regulacji, gdyż ma obejmować wszystkie umowy o charakterze zobowiązującym zawierane przez dewelopera w związku ze sprzedażą lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych. Dzięki temu zakres obowiązywania nowej ustawy będzie szerszy, gdyż będzie obejmował również umowy zawarte po wybudowaniu budynku. Powyższe potwierdza zapis art. 2 nowej ustawy.
Nowa ustawa deweloperska rozszerzyła również zakres podmiotowy. Wcześniej ustawa nie miała zastosowania dla umów zawieranych z przedsiębiorcami niebędącymi deweloperami. Zmiana w tym zakresie, wedle uzasadnienia projektu ustawy, ma wyrównać ochronę nabywców zawierających umowy z inwestorami, którzy prowadzą działalność w zakresie obrotu nieruchomościami, ale nie są deweloperami. Pozwoli to na dodatkową ochronę dla konsumenta w przypadku sprzedaży lokali przez przedsiębiorcę, ale nie dewelopera z tzw. drugiej ręki na przykład za pośrednictwem spółki celowej.
Nowym rozwiązaniem ustawy jest uregulowanie umowy rezerwacyjnej wcześniej podpisywanej przez strony jako umowa nienazwana. Zawarcie umowy deweloperskiej można poprzedzić zawarciem umowy rezerwacyjnej. Umowa rezerwacyjna to umowa pomiędzy deweloperem a osobą zainteresowaną ofertą sprzedaży (rezerwującym). Umowa rezerwacyjna podpisywana jest na zasadach czasowej rezerwacji oferty dewelopera i musi zawierać m.in. cenę lokalu rezerwowanego, wysokość opłaty rezerwacyjnej, okres rezerwacji oraz dane dotyczące rezerwowanego lokalu. Umowa taka może być zawarta jedynie na czas określony i jeżeli mieszkanie jest nabywane na podstawie środków pochodzących z kredytu musi uwzględniać w okresie trwania, okres niezbędny do uzyskania przez rezerwującego decyzji kredytowej. Wysokość opłaty rezerwacyjnej nie może przekraczać 1% ceny lokalu mieszkalnego lub domu, a w przypadku ostatecznego podpisania umowy deweloperskiej opłata jest zaliczana na poczet ceny i deweloper musi przekazać tę kwotę na rachunek powierniczy. Oplata rezerwacyjna jest zwracana niezwłocznie, gdy rezerwujący nie uzyskał pozytywnej decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu, deweloper nie wykonuje zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej lub deweloper dokonał zmiany w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach bez poinformowania rezerwującego. W przypadku gdy deweloper nie wykonuje zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej zobowiązany jest zwrócić opłatę w podwójnej wysokości.
Nowa ustawa deweloperska uregulowała na nowo kwestię dotyczące odbiorów lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Ten zakres nie był dotychczasowo uregulowany w ustawie deweloperskiej, stąd deweloperzy w sposób korzystny dla siebie uwzględniali zapisy w umowach. Obecne rozwiązanie uzupełnia regulacje w zakresie obowiązku dewelopera do ustosunkowania się do wad opisanych w protokole odbioru, z oznaczeniem czy uznaje wadę czy nie. W przypadku gdy deweloper nie ustosunkuje się do zaskarżenia uznaje się, że deweloper uznał wady. Uznane wady muszą być usunięte w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu odbioru, jednak gdy jest to niemożliwe wskazuje inny termin usunięcia wad wraz z uzasadnieniem opóźnienia. Termin ten nie może powodować nadmiernych niedogodności dla nabywcy. Jeżeli deweloper nie usunie wad w terminie 30 dni lub nie wskaże nowego terminu usunięcia nabywca wyznacza deweloperowi nowy termin na usunięcie wad. Po bezskutecznym upływie tego terminu nabywca może usunąć wady na koszt dewelopera. Nowa ustawa daje nabywcom prawo do odmowy odbioru lokalu/domu w przypadku stwierdzenia wad istotnych, w przypadku gdyby deweloper nie uznał wady istotnej w protokole.
Dodatkowo ustawodawca wprowadził nową instytucję Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, czyli wyodrębnionego rachunku bankowego. Na ww. fundusz składki zobowiązani są wpłacać deweloperzy. Do Funduszu będą trafiać również inne świadczenia wskazane w nowej ustawie deweloperskiej (odsetki, uzyskane w podziale z masy upadłości dewelopera, przychody z lokat). Środki z Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego będą przeznaczone na zwrot wpłat nabywców. Podstawowa składka dewelopera jest wyliczana od wartości wpłaty dokonanej przez nabywcę na mieszkaniowy rachunek powierniczy w związku z realizacją umowy deweloperskiej i wynosi 1% – w przypadku otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego albo 0,1% – w przypadku zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego.
Kancelaria Adwokacka Hindemith Nobis często udziela porad prawnych klientom deweloperów przy roszczeniach skierowanych przez nabywców jak również analizuje dla osób fizycznych treść umów deweloperskich przy negocjacjach z deweloperem.
Kancelaria Adwokacka Hindemith Nobis
adwokat Piotr Hindemith +48 501 563 240 piotr@hindemith.pl
adwokat Aleksander Nobis +48 792 010 008 aleksander.nobis@adwokatura.pl
Stan prawny: 18 marca 2022 roku
